2021年第一季度，中央政府始终坚持“房无投机”的导向，强化房地产调控的态度，不断强化土地、金融等政策在市场调控中的作用，高频率、高效率地监管地方房地产调控工作。1月以来，十几个城市的房地产调控政策升级加码，从限购、限贷、限售等方面“补漏洞”。抑制投机，保障燃眉之急，同时明显加强市场监管，严格遏制经营性贷款、消费贷款等资金非法流入房地产市场。住房信贷收紧呈现出由点到点、向全国扩张的趋势，促使市场情绪理性回归。

市场表现方面，一季度房地产市场整体量价延续去年底的运行趋势，新房价格稳步上涨。重点城市商品房交易规模达到近五年同期最高水平。长三角和珠三角的市场活跃程度相对较高，新房的成交量和价格表现均好于行业整体水平。在低基数下，全国300个城市住宅用地交易规模同比有所增加，优质土地量大仍带动底价和升水率上升趋势；土地供应“两个集中”政策出台后，短期内重点城市土地供应停滞，长三角三线城市土地市场热度明显上升。

房企积极营销收钱，销售业绩持续增长；在强有力的金融监管下，企业的财务压力没有减轻，更加努力稳定增长、控制风险，重点提高产品和服务质量；征地投资更为审慎，布局强调优化土地储备结构。重点城市土地供应的“两个集中”，也为企业在非招标、拍卖、拍卖市场的合作和征地提供了更多的可能性。

目前，中央政府已明确实施房地产金融审慎管理制度。今后将不断加强对企业、银行和个人的资本监管，收紧住房信贷环境。同时，在一些市场预期不稳定的城市，调控政策将继续加大。第二季度，随着监管政策的进一步有效性和低基数效用的减弱，房地产市场的增长率将会缩小；预计全年商品房销售面积略有下降。其中，一二线城市受供给方改善、部分被抑制的需求逐步释放等因素驱动，市场规模有大容量空间；三四线城市整体存在调整压力，结构性机遇更加突出。

01政策环境

坚持“留而不炒”的定位，增持楼市调控稳定预期

“房无投机”的导向和“三稳”的目标不变，土地和金融政策继续发挥作用。根据两会政府工作报告，2021年，中央政府将坚持“住房不投机”的方向，稳定土地价格、房价和预期，解决大城市突出的住房问题，增加土地供应，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房的供应。《“十四五”规划纲要》年，中央强调要落实房地产市场稳定健康发展的长效机制，促进房地产和实体经济均衡发展，完善住房市场体系和住房保障体系，保持房地产调控总体基调不变，在土地、金融、税收等方面努力稳定市场预期。

中央政府对房地产工作的监管更加频繁和有效。自今年年初以来，一些热点城市的房地产市场在下半年持续升温

在地方层面，很多地方都增加了楼市政策，一线城市的政策频率最高，力度最大。1月以来，上海， 深圳等城市相继出台楼市新政策，不断增加限购、限贷、限售等数量。并弥补漏洞，而土拍卖的规则也得到了升级。其中，上海这一轮政策出台的速度、频率、力度和范围更为显著；深圳公布了所有二手房交易的参考平均价格，其力度也明显加大。同时，一线城市严查商业贷款、消费贷款等资金非法流入房地产市场，住宅端信贷环境明显收紧。在广州部分银行和部分地区1、2月信贷收紧后，3月中旬，各银行机构发现涉嫌非法流入房地产市场的资金超过1.4亿元，随后进一步调查首付来源，要求购房“首付”必须是家庭自有资金。

跟踪二三线和热点三四线城市调控政策，严查非法资金，建立二手房价格释放机制等。目前，在市场热度逐渐从一线城市向二三线城市传导的过程中，监管政策也亟待跟进。例如，杭州， 成都， 西安， 嘉兴， 东莞， 湖州等城市都出台了相关的紧缩政策。

此外，许多地方明确提出建立住房与土地的联动机制，特别是房价与地价的联动机制，土地方面的调控政策得到了更多的重视。2021年2月，22个重点城市出台土地供应“两个集中”政策，单次大规模集中出让对企业现金流管理、投资、营销、融资等提出了更高要求。目前，天津，长春，济南，福州等城市已经三次宣布公告时间，部分城市已经公布了首批待公告的土地，土地数量有所增加，土地拍卖规则也有所调整。

图2

总的来说，2021年，中央政府将继续坚持“房无投机”的取向。稳定地价、房价和预期是今年和未来五年的房地产调控目标。一季度，市场热度高、预期不稳定的城市相继加大楼市调控力度。一线、热点二线城市严查经营性贷款、消费贷款非法流入房地产市场，在限购、限贷、限售等方面不断完善政策；土地市场监管也在加强，地价与房价联动机制建立，进一步促进房地产市场平稳健康发展。目前，三部委联合发文《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，经营性贷款等非法资金流入房地产市场已扩大到全国，一线城市，

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