2020年，中国对房地产行业的资金整体监管将是严上加严。中国银保监会等机构密集表态，强调防范房地产金融风险，房企融资压力不会减轻。同时，三道红线的引入将对行业发展产生深远影响。房企要控制负债水平，优化负债结构，增强融资能力，促进高质量发展。

整体情况：到位资金增速逐月提升，按揭贷款和自筹资金占比提升

1-11月，房地产开发企业到位资金171099亿元，同比增长6.6%，增速比1-10月提高1.1个百分点。2月以来，房地产开发到位资金同比稳步增长。单个月，受上半年流动性充裕等因素影响，6月房地产开发企业到位资金突破2万亿元，达到20691亿元，同比增长13.2%。

个人按揭贷款和自筹资金占比同比上升，存款、预收款和境内贷款占比同比下降。1-11月，受我国商品房销售稳定增长影响，个人按揭贷款占比15.8%，同比增长0.6个百分点。同时，房企通过自筹资金积极解决资金问题，占比33.1%，同比提高0.4个百分点。相应地，存款、预收账款和国内贷款占比略有下降，分别为33.5%和14.2%，同比下降0.4和0.2个百分点。

融资规模：信用债发行规模超6000亿，境外债券规模大幅下降

上半年，受疫情因素影响，中央综合运用各种货币政策工具，保持流动性合理充裕，房企融资出现“小春天”。如1月份境外债务融资规模超过1200亿元，3月份信用债发行规模超过1000亿元，均为全年最高。下半年房地产金融监管不断加强，三道、红线新规出台，行业资金呈现紧平衡。9、10月房企信用债、境外债融资规模明显下降。

房地产行业信用债发行规模超6000亿元，境外债券规模同比大幅下降，信托融资规模同比小幅下降。2020年房地产行业信用债发行规模达6064.4亿元，同比增长16.6%，其中公司债发行规模2781.2亿元，同比下降2.4%，短期融资券发行规模1301.6亿元，同比增长40.7%，中期票据发行规模1391.9亿元，同比增长97.2%境外债券发行规模4507.1亿元，同比下降21.4%。据受益信托网统计，2020年房地产板块信托投资总额为8995.9亿元，同比下降10.9%。

03融资成本：融资成本略有下降，龙头房企融资优势明显

债券整体融资成本略有下降。2020年房地产行业信用债融资成本为4.51%，同比下降0.83个百分点，境外债券融资成本为8.32%，同比下降0.52个百分点。在金融监管严格的背景下，金融稳健的龙头房地产企业和国有企业在融资规模和成本上具有明显优势。1000亿元以上公司债券发行规模占比较高，其发行的信用债和境外债券分别占公司信用债和境外债券发行总量的62.7%和64.1%。融资成本方面，1000亿元以上企业海外债券平均融资成本在8%以下，海外债券平均融资成本在10%以下

2020年房地产ABS产品总发行规模3122.4亿元，同比增长8.4%。其中，供应链ABS发行规模合计1846.7亿元，同比增长18.0%，占房地产ABS发行总规模的59.1%，较2019年提升4.8个百分点。由于房地产供应链ABS对企业的信用要求较高，目前主要涉及具有一定规模优势、信用等级较高的房企。ABS可以盘活房企现有资产，增强其借贷能力，降低融资成本，提高资本运营效率。继三道， 红线之后，ABS在房企融资中的重要性将更加突出。

05资金风险：偿债高峰已经到来，房企要量入为出，防范资金风险

2021-2023年，房地产行业待偿还债券规模保持高位，房地产企业面临一定的现金流考验。2016年国内融资环境宽松，房企通过发行公司债等方式扩张；2017年，随着国内融资渠道收紧，房企发行海外债券进行融资；目前大部分债券逐渐进入偿还期。2021年包括境外债券在内的债券总偿还规模将达到10909亿元，其中境外债券偿还规模为4083亿元，公司债券偿还规模为3744亿元；2022年房地产行业还款规模将回落至7856亿元；2023年，这一规模将大致维持在8000亿元。

结论：

展望2021年，在“三道红线",”下，房地产融资监管将继续收紧，融资增速将放缓。同时，房地产企业投资和规模扩张将进一步减少，业绩增速将进一步放缓。

未来，面对“三道红线",房地产企业需要锻造自身的内在实力：在投资方面，选择基本面优质的城市或企业进行深层次领域投资，有利于销售去化，通过合作和征地控制风险，缓解资金压力；运营方面，注重产品和服务的精心打造，及时升级产品，同时构建线上线下营销闭环，提升营销效率；在融资方面，企业应加大股权融资，增强所有者权益，开展类REITs融资。

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