房地产板块在2021年上半年保持了收入和利润的高增长率，盈利能力保持稳定。目前，物业服务企业的增值服务正处于快速探索和发展阶段，覆盖业态逐渐增多，行业空间上限不断上升，行业景气度保持高位，空间依然广阔。

1.政策：向市场化、规范化方向制定，有望长期利好行业发展。

国内政策很大程度上可以引导行业未来的发展，如新能源扶持政策、房地产调控政策等，对相应行业影响深远。物业管理行业的政策走向对行业的发展和资本市场的表现也起着重要的作用。

中央为行业定调：完善制度，促进发展。

梳理发现，中央对物业管理行业全年的政策基调主要落实在2021年1月10部委发布的《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》前后。这份用于行业指导的纲领性政策文件主要集中在两个方面：1 .完善行业现有制度；2.引导和探索行业未来的发展方向，主要内容可以概括为围绕现有物业管理行业各方面的痛点进行制度的弥补和优化，鼓励物业服务企业发展其他社会服务业务，拓展行业版图。

具体来看，2021年初以来，国家各部委出台了与物业行业相关的政策文件。主要关键词是“老旧小区改造”、“生活品质”、“持续整顿和规范市场秩序”、“劳动者权益保护”、“推进便捷生活圈建设”。如果只解读一个文件，比如整改、规范类，很容易被误解为对行业的监管或限制，而是放在整个物业管理行业的发展中。

地方落实政策：落实规章制度，推进行业市场化，鼓励多种经营。

2021年物业管理行业地方政策主要是细化中央层面的指导方向。具体而言，在制度方面，采取了制定收费标准、完善基层治理、建立企业信用评级机制等优化措施；市场化方面，要求公开收费和互助资金信息，建立“质价相符”的物业费市场调节机制。

总的来说，行业政策是稳定和改善的。从上到下，物业管理行业政策，无论是中央制定的，还是地方执行的，都在朝着规范化、市场化、多元化的方向前进；具体到公司层面，由于头部公司的标准化和市场化水平处于行业前列，未来随着越来越多的政策推动行业的透明化和市场化水平，优质公司有望从中受益，扩大市场份额。

2.格局：领先优势稳固，马太效应初显。

虽然物业管理行业正处于高速增长期，但行业竞争格局已经相对稳定，未来头部物业服务企业将继续保持竞争优势，不断提高市场份额。原因有三：

1.一家房地产开发商为一家房地产子公司建立了一个护城河。

地产商依靠自己在房地产行业的积累，为地产子公司打造强大的护城河；虽然随着物业服务企业外联队伍的成熟，第三方招标中标的项目比例在不断增加，但开发商交房仍是物业服务企业重要而可靠的管理面积来源。地产商为物业服务公司代言品牌。并且物业的知名度可以作为其项目开发和品牌管理输出的加分项。

二是资本市场推动头部企业加速发展。

市场上的资本融资工具可以充分促进头部物业服务企业的规模扩张和管理优化；物业服务不以资产运营为核心，所以大部分物业服务企业不需要贷款，自身发展只靠市场化扩张，行业集中度也较低。然而，随着头部物业服务企业的陆续上市，充裕的现金打破了原有的行业格局，并购可以迅速扩大物业服务企业的现有规模，甚至出现了小鱼吃大鱼的现象。通过资本市场的股权融资，物业服务企业可以有弯道超车的可能。

但2021年下半年以来，随着房地产信用风险的持续发酵，物业板块估值持续下跌，现有物业服务企业估值分化明显，部分中小型物业服务企业逐渐边缘化；港交所提高了主板上市公司的利润门槛，使得一些计划上市的中型物业服务公司放弃了上市的想法。所以物业管理行业在资本市场的格局目前已经比较固定，只有少数龙头和一线公司能够被资本市场认可进行再融资。

第三，行业属性决定强者的实力。

物业行业的自身属性(规模效应、品牌效应、技术壁垒)决定了强者未来的实力。产业具有规模效应，区域密度的增加有助于延缓成本的增加。单个区域的项目密度越高，公司可以通过集中采购、综合分区管理、区域内部分员工共享调度等方式，减少中后台成本和现场管理人员数量，从而达到降低成本的目的。

物业管理行业正处于快速发展时期，蓝海还有许多未开发的市场在科技上构筑竞争壁垒，头部企业不断加大机械化和智能化的投入，与中小型公司的差距正在拉大。随着未来行业增量增速放缓，将迎来存量竞争时代。此时，智能化、机械化带来的成本优势将进一步蚕食中小型物业服务企业的市场份额。

3.运营：运营更加独立，业务范围延伸，细分领域专业化，科技打造护城河。

在过去的一年里，物业管理行业的管理水平发生了以下变化：

1)更多的自主经营：主要是物业服务企业在并购方面的努力；a和外延，第三方托管项目和储备项目快速增加，来自关联方的项目占比降低；

2)业务范围的延伸和细分领域的专业化：过去一年，物业服务企业在现有试点增值服务中加大了深度垂直探索，同时也挖掘了一些延伸业务进行横向拓展；

3)科技建护城河：部分头部企业在科技领域持续投入，并初见成效。从长远来看，这一优势将成为物业服务企业的核心竞争力之一。

物业服务公司登陆资本市场，行业巨头的出现改变了行业生态，放大了规模效应。疫情下，社会和政府对行业长期被忽视的关注，行业相关政策的完善也促进了集中。此外，随着管理规模越来越大，对高度集成的中后台管理的需求进一步加强。同时，科技赋能项目的水平也可以提高人均效率。技术在短期内可能不会有明显的效果，但从中长期来看，对于优质的物业公司来说，这将是一个强大的护城河。

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